Uma conjunção de fatores em que se destacou o uso de recursos próprios para viabilizar os empreendimentos, levou a Melnick Even, em 2018, a um dos melhores desempenhos dos últimos anos, na contramão do mercado de construção civil que se mantém em recessão desde 2014.
Nesta entrevista exclusiva a Milton Wells, editor do portal Modal, Juliano Melnick, diretor da empresa, relata que além do Pontal do Estaleiro, a incorporadora acertou em cheio nos projetos escolhidos, os quais coincidiram com um tripé formado pelo acerto no terreno, na localização do imóvel e no tipo de empreendimento. “Isso resultou no aumento de nosso share no mercado, mesmo em uma conjuntura de crise”.
Como foi o ano de 2018
O ano de 2018, apesar de ter sido um ano de crise, foi muito positivo. Foi um ano em que lançamos mais do que em 2017 e, talvez, possa ter sido o melhor ano de lançamentos da empresa, o que ainda será auditado, já que somos uma empresa de capital aberto e os dados contábeis somente serão divulgados em março. Mas você vai dizer que isso é estranho, já que 2018 foi um ano de crise no país. Como isso pode acontecer? Vamos por partes. Primeiro, a crise atingiu a todos: ao país, ao nosso estado, à nossa cidade e ao nosso segmento da construção civil, que é um dos mais sensíveis à macroeconomia porque lidamos com bens de valor agregado alto, com financiamento longo, e ainda existe o fato das taxas de juros se comportarem como uma variável sensível, porque pode aumentar em até três vezes o valor final do imóvel. Além de ter um valor agregado alto, o imóvel é financiado por 30 anos. Por isso, todos os que compram imóveis devem estar muito seguros da estabilidade de sua situação e isso evapora em épocas de crise. Diante de uma conjuntura dessas, cada empresa reage ao mercado de alguma maneira. Não são todas que reagem de maneira igual.
O que houve de diferente
Primeiro, nós conseguimos aprovar os projetos na prefeitura de Porto Alegre, o que se diferenciou do primeiro ano da gestão Nelson Marchezan. E isso é natural numa cidade, quando a cada quatro anos se troca o prefeito. A máquina precisa se ajustar às mudanças promovidas pela nova administração. Em 2017 tivemos poucos lançamentos, não somente da empresa, todo o segmento sentiu isso. Em 2018, a máquina se ajustou, logicamente ainda muito longe daquilo que nós, do setor, gostaríamos de ter, mas foi melhor do que o ano anterior. Houve avanços e a prefeitura conseguiu aprovar os nossos projetos. E se você não tem projetos não consegue ir ao mercado. Esse ponto foi muito importante, porque sofremos muito em anos anteriores, quando havia grande demanda imobiliária e não conseguíamos aprovar nossos projetos.
A outra variável que ajudou a empresa nos lançamentos
Contou muito a capacidade de financiabilidade da empresa para viabilizar esses projetos. Como se sabe, se a empresa não estiver em dia com sua situação financeira, o banco não libera o financiamento. O terceiro fator do sucesso foi ter uma série de bons produtos. O fato é que se você tiver capacidade financeira e viabilizar o financiamento, mas se não tiver produtos bons ninguém vai querer comprá-los. Em 2018, portanto, conseguimos fechar todas essas variáveis por meio de bons lançamentos.
A principal estratégia
Nossa estratégia foi no sentido de elencar uma série de bons lançamentos. Conseguimos aprovar vários projetos de vários tipos, o que foi fundamental. O fato é que o mercado imobiliário pode ser comparado com a bolsa de valores. Mesmo em conjunturas desfavoráveis sempre existem ações de empresas que se destacam. O mercado imobiliário é um pouco parecido. Pode estar em meio a uma crise, mas dependendo do empreendimento, ele pode ter um desempenho completamente diferente desse contexto. E nós tivemos competência para desenvolver bons produtos em terrenos adequados. Se você não fizer isso, o produto pode ficar tão caro que haverá muita dificuldade para comercializá-lo. Agora, se você fizer o produto muito em conta, mas não despertar interesse, seja lá por quais fatores, também não ficará em pé. O desafio é acertar esse tripé formado pela boa localização, pelo bom terreno e um bom produto. E nossos projetos seguiram esse caminho porque as vendas estão se confirmando de maneira sólida. Além disso, o ano de 2018 também foi um grande ano de vendas, talvez um dos melhores de nossa história de mais de 20 anos. Conseguimos isso por meio de alguns produtos emblemáticos.
O Pontal do Estaleiro
É sabido que há uma saturação de salas comerciais e nós conseguimos romper esse quadro com o lançamento do Pontal do Estaleiro que teve um resultado espetacular. Hoje mais de 90% do empreendimento está comercializado. É um produto único, irreplicável no mercado. A título de exemplo: se você não quiser comprar um imóvel de qualidade na Avenida Carlos Gomes, muito provavelmente daqui a alguns anos haverá outro. No caso do Pontal, trata-se da única obra privada da orla da cidade; não haverá outra igual e quem não comprou agora não comprará mais. Além de tudo, o valor do m2 gira em torno de 16 mil/m2, um patamar de uma conjuntura sem crise. Trata-se de um imóvel incomparável em relação a outros: além da orla, existirá um parque que será doado, um shopping center e um hotel. Criamos um produto muito sólido e quando você constrói produtos desse tipo, você blinda a empresa contra a crise. O Pontal foi emblemático pela velocidade como foram feitas as vendas.
O case Artur 505
Outro exemplo é o Artur 505, da Artur Rocha. A história desse projeto começou com o formato do terreno que possuía uma metragem boa, mas um formato ruim, em L. Quando você olhava da Bela Vista parecia ser um bom terreno, mas na verdade eram dois pequenos juntos. O produto que se faria seriam duas torres tradicionais da Bela Vista, o que não vende em épocas de crise. O que vende é aquilo que é não tradicional. Avançamos no projeto e compramos mais três terrenos lindeiros e assim conseguimos colocar uma torre única em um terreno com infraestrutura com quadra oficial de tênis, piscina coberta com raia dupla de 25m, piscina externa e outros equipamentos. Lançamos o imóvel em setembro e hoje já está com 50% das unidades vendidas.
Viva Vida Linked
Um case interessante é o Viva Vida Linked. Nosso mercado sempre teve tradição de fazer lançamentos a partir de março, na volta das férias escolares. Apesar do ano de 12 meses, nós trabalhamos comercialmente em 10, perdemos 20% do ano. Com a crise econômica do país, constatamos que comportamento das pessoas mudou. Ninguém mais fica um mês na praia e a cidade não fica mais parada no verão. Optamos, pela primeira vez, fazer um lançamento em janeiro que foi o Viva Vida Linked, entre a Avenida Aparício Borges e a Avenida Teresópolis, ao lado do Linked, que é uma parceria nossa com a Companhia Zaffari e o Hospital Moinhos de Vento, onde a o Zaffari está construindo um shopping e nós estamos colocando, no último andar, um centro clinico em conjunto com o Hospital Moinhos de Vento. Com todas essas comodidades isso despertou muito interesse. Foram vendidas, até o momento, mais de 80% das unidades. Resumo: 2018 foi um ano muito bom porque enquanto o mercado diminuiu nós conseguimos, como empresa, a não diminuir, o que significa que o nosso share aumentou.
Como a empresa vem se preparando para os próximos anos
Outro fator positivo de 2018 foi a compra de teremos. Como não recuamos diante da crise, fomos muito procurados por empresas donas de terrenos, o que confirma a tese de que a melhor época para comprar terremos são as de crise. Muitas vezes as empresas ficam sem condições de tocar, ou não querem se arriscar diante das incertezas. E quando faltam compradores, o preço cai. Nessa linha, o ano de 2018 foi o mais ativo nesse quesito em quantidade e qualidade. Hoje, o nosso land bank é estimado em cerca de R$ 3 bilhões, o que nos deixa em ótimas condições para a retomada do mercado e nos garante lançamentos provavelmente para os próximos quatro anos. Além disso, existem mais de R$ 1 bilhão da urbanizadora da empresa em várias cidades do interior.
2019
Imaginamos um cenário melhor. Temos um novo governo e enxergamos uma luz no fim do túnel depois de vários anos de crise. Existem vários lançamentos na mira, com a ideia de não concentrar em imóveis muito grandes. Para o primeiro semestre já temos vários projetos aprovados na prefeitura e outros, para o segundo semestre, aguardando aprovação. O hotel do Pontal será primeiro lançamento.
