Da Redação Modal
O mercado de condomínios logístico-industriais de alto padrão vive um momento sem precedentes no Brasil. Impulsionado pelo crescimento acelerado do e-commerce, pela busca por eficiência cirúrgica nos prazos de entrega e pela sofisticação das cadeias de suprimentos, o setor registrou uma absorção líquida histórica recente, ultrapassando a marca de 1,5 milhão de metros quadrados. Nesse cenário de alta demanda em regiões estratégicas, a Fulwood — uma das principais empresas do setor no país — consolidou uma posição de destaque ao registrar uma ocupação recorde de 98,36%, operando com uma vacância zero desde o primeiro semestre deste ano e muito abaixo da média do mercado nacional, que se situou em 9,33%.
Diante desses resultados e confiante na manutenção do aquecimento do setor, a Fulwood atingiu um marco histórico em seus mais de 30 anos de atuação. Pela primeira vez, a incorporadora está desenvolvendo, simultaneamente, quatro condomínios logísticos, que juntos somam 160 mil m² de Área Bruta Locável (ABL).
Segundo Fernando Schilis, diretor comercial da Fulwood, a vacância em patamares historicamente baixos no início do ano é o reflexo direto de uma demanda muito forte por ativos triple A, concentrada especialmente nos principais corredores logísticos do país. Embora Schilis não acredite em um déficit estrutural generalizado de galpões nas regiões metropolitanas, ele alerta para uma pressão crescente sobre localizações estratégicas, em que a velocidade de absorção tem superado a entrega de novos empreendimentos. Diante disso, o desafio das incorporadoras mudou: o foco atual não é apenas construir mais, mas desenvolver ativos nos eixos corretos, dotados de infraestrutura adequada para atender às exigências operacionais cada vez mais sofisticadas dos ocupantes.
Preços em alta e equilíbrio contratual
Essa escassez de espaços de alta qualidade alterou a dinâmica das negociações. Com a vacância reduzida, houve uma valorização natural dos ativos melhor posicionados, resultando em reajustes consistentes nos valores de locação por metro quadrado, sobretudo em empreendimentos próximos aos grandes centros consumidores. No entanto, Schilis ressalta que as cláusulas contratuais continuam sendo construídas de forma equilibrada. O objetivo da companhia permanece voltado para o estabelecimento de relações de longo prazo que garantam previsibilidade tanto para proprietários quanto para locatários, focando em soluções que gerem eficiência operacional mútua.
Para sustentar sua expansão em um mercado onde grande parte do novo estoque já entra pré-locado, a Fulwood adota uma estratégia que equilibra projetos sob demanda e obras especulativas. Enquanto os projetos sob demanda oferecem alto grau de previsibilidade e aderência total às necessidades específicas de cada cliente, os empreendimentos especulativos permitem capturar oportunidades ágeis em praças onde há uma demanda estrutural consistente. A assertividade desse modelo híbrido foi comprovada pela entrega da primeira fase do Pouso Alegre Business Park, que foi 100% locada de forma antecipada.
A anatomia do galpão moderno
Essa forte disputa por espaços é impulsionada principalmente por operadores logísticos e pelo e-commerce, cujas metas agressivas para redução de prazos de entrega redefiniram o padrão técnico dos galpões modernos. De acordo com Fernando Schilis, os clientes hoje exigem muito mais do que uma boa localização. Há uma busca mandatória por galpões com alta eficiência logística, pé-direito elevado, maior capacidade de carga no piso, docas bem dimensionadas, segurança robusta e preparação para automação. Os ativos precisam ter flexibilidade para suportar operações intensivas que acompanhem a evolução dos modelos de distribuição de última milha.
O ESG revertido em margem operacional
Além das especificações técnicas, a agenda ESG (Ambiental, Social e Governança) transformou-se em um fator decisivo de escolha, deixando de ser um mero diferencial de marketing. Grandes empresas nacionais e multinacionais priorizam ativos que ofereçam eficiência energética, iluminação LED, reuso de água e estações de recarga para frotas elétricas. Schilis explica que, mais do que um eventual prêmio no valor do aluguel, o mercado valoriza esses galpões porque eles entregam uma redução real nos custos operacionais diários, provando que sustentabilidade e competitividade caminham juntas. O pioneirismo da Fulwood nessa área é exemplificado pelo FW5 – Extrema Business Park (Bloco 2), em Minas Gerais, que se tornou o primeiro condomínio logístico do país a conquistar o nível Platinum da certificação LEED O&M (Operação e Manutenção).
Esses investimentos em tecnologia e sustentabilidade também se aplicam aos ativos mais antigos do portfólio para evitar a obsolescência tecnológica diante dos novos lançamentos. A Fulwood realiza aportes recorrentes em modernização (retrofit), segurança e infraestrutura para garantir que todo o seu estoque permaneça competitivo, mantendo os altos índices de ocupação e a geração de valor a longo prazo.
Toda essa engrenagem de desenvolvimento exige uma calibração minuciosa diante do cenário macroeconômico brasileiro, marcado pela volatilidade dos juros e pela oscilação nos custos dos materiais de construção. O diretor comercial enfatiza que a velocidade de lançamento de novos metros quadrados é pautada por uma rígida disciplina na alocação de capital. A empresa avalia constantemente os fundamentos de mercado antes de iniciar cada investimento, e o cenário de alta procura por galpões triple A tem dado a confiança necessária para a continuidade das obras, de forma criteriosa e sustentável.
Um dos pilares dessa expansão sustentável é a escolha de terrenos baseada na infraestrutura disponível. Deficiências crônicas de transporte e conectividade, como a falta de redes 5G no interior para sistemas automatizados, são gargalos reais que afetam a viabilidade de novas áreas. Por essa razão, a Fulwood prioriza regiões que já apresentem acesso rodoviário eficiente, energia confiável e mão de obra qualificada, embora observe avanços importantes na infraestrutura de diversas localidades do interior, o que expande o potencial de novos projetos.
A rota em direção a Minas Gerais e o Sul
Esse avanço em direção ao interior e a outras regiões do país marca a atual fase geográfica da empresa. Embora o eixo metropolitano de São Paulo continue liderando o mercado e sendo extremamente relevante — o que justifica o Guarulhos Business Park, um empreendimento triple A , totalmente locado, posicionado estrategicamente em frente à rodovia Ayrton Senna com ligação direta entre o aeroporto de Cargas e o porto de Santos —, a interiorização em direção a Minas Gerais e à região Sul ganhou enorme tração devido à busca por custos competitivos e disponibilidade de áreas.
Minas Gerais consolidou-se como o segundo maior mercado da Fulwood, concentrando quase metade de seus 21 parques logísticos sob gestão. Com forte presença em Betim e em Extrema — onde opera os condomínios Fernão Dias, FW Extrema 3, Unique e Extrema Business Park, além do desenvolvimento do novo Infinity Business Park —, a empresa projeta atingir a marca histórica de 1 milhão de metros quadrados de ABL no estado após as próximas inaugurações. Outro vetor importante dessa interiorização é o Pouso Alegre Business Park, projeto que reflete o aquecimento do modelo sob demanda e já conta com 36% de sua capacidade locada, além de mais de dez propostas em avaliação.
Simultaneamente, a região Sul desponta como a nova fronteira de crescimento. A Fulwood expandirá sua atuação regional com a entrega do GCR Business Park na cidade de Governador Celso Ramos, marcando sua estreia em Santa Catarina. A escolha da praça se baseia no potencial econômico local e na baixíssima taxa de vacância da região, que gira em torno de apenas 3%, indicando que o novo estoque será absorvido rapidamente.
Com uma estrutura que permite entregar novos galpões em um prazo de sete a oito meses a partir de terrenos já licenciados e com portaria construída, a Fulwood sinaliza otimismo para os próximos ciclos. O dinamismo do setor e a capacidade de antecipar as demandas por eficiência, tecnologia e sustentabilidade garantem à incorporadora uma posição de vanguarda na expansão da infraestrutura logística nacional. ” A forte ocupação do nosso portfólio e a elevada procura por ativos triple A nos dão confiança para continuar expandindo, sempre de forma criteriosa e sustentável”, finaliza Schilis.
